绿城列了个健身计划表在房地产新周期下，人人都寄希望于找到对抗不确定性的终极武器。但遗憾的是，并不存在，永恒不变的准则也不存在。作为时代的参与者，也许摆在我们每个人面前亟待解决的课题是：

　　时代不会剧透答案，但是对长期主义的追寻和价值的探索，或许能提供一些启示。日前，第十二届中国房地产科学发展论坛举行，绿城中国董事会主席张亚东发表演讲，题为“从特长生到全面发展的优等生”。

　　其实，这句线年就被提出，彼时尚处于绿城的“康复期”。如果按张亚东在2020年业绩会上的表述：“2018到2019年是康复期，2020到2022年是健身期，2023到2025年是起跑期。”那么时至今日，绿城已在“健身期”里走了一年半。

　　在张亚东看来，尚在“健身”的绿城还远远没有达到优等生的标准，“但这三年来，我们一直在朝这个目标努力。”

　　本次演讲较为系统性地阐述了近三年来绿城为提升发展质量所做的努力，用12个字概括即是“说成绩、找差距、补短板、亮规划”，也向外界展示了一套穿越周期的韧性成长方。

　　首先，从公司经营层面来说，绿城的合同销售额从2018年的1500多亿元增长到2020年的近3000亿元，三年复合增长率36%；

　　其中自投板块合同销售额从2018年的1000亿元增长到2020年的2000多亿元，三年复合增长率36%；

　　今年自投板块有望接近3000亿元，实现三年翻三倍；代建板块从2018年的500多亿元增长到2020年的700多亿元，今年有望接近1000亿，实现三年翻两倍。

　　其次，与同行做对比，绿城的行业销售规模排名也在逐年上升。在克而瑞榜单上，绿城中国2018年是第17位，2019年是第11位，2020年是第8位，今年上半年排到第7位。绿城中国的总资产增速、销售合同额的年复合增速都高于行业平均增速。

　　无论对内还是对外，这些数据都足以佐证绿城的努力。因此，一向被看做低调、务实的张亚东在接受采访时也不吝表达喜悦：“在这样一个场合晒绿城的成绩单有点‘凡尔赛’。”

　　不过他亦坦诚，近三年绿城的发展速度还可以，并非公司做得有多好，而是因为基数小，所以看起来增速会快一些。与头部房企的差距主要表现在绝对实力、经营能力等方面。“因此，我反复跟绿城的同事讲，我们要正视差距，千万不能因为这两年发展比较快就沾沾自喜。”张亚东如是说。

　　各项业绩指标快速增长背后，是绿城的“补短板”行动，张亚东从体制机制、投资布局、精细运营、激励机制等4个维度做了全面复盘。

　　首先，绿城对机制体制的优化体现在业务布局和组织架构上。前者是绿城打造的重资产、轻资产、“绿城+”三大板块。其中，重资产板块由7个区域公司和小镇集团组成；轻资产板块即由管理集团操盘的代建业务；“绿城+”板块主要包括产业链上游的建筑科技集团和下游的理想生活集团，以科技和服务赋能房地产主业。

　　于后者，绿城出于适应生产力发展需要，实行“总部-区域-城市公司/项目群”架构两级管控，推进管理扁平化，决策高效化。

　　其二，绿城在投资布局上再次加大深耕城市的力度，增加合作拿地机会，在投资结构中加大特色特质和收并购项目的拓展力度。且组建创新事业部，统筹城市更新、养老地产、长租公寓、产城和TOD业务。

　　其三，绿城打造的大运营体系，使运营效率显著增强。数据显示，绿城2020年整体项目周转运营提速7%，新开工面积同比增长41%，竣工面积同比增长31%。项目群建设持续深化，资源统筹、效能提高。2020年人均销售额同比增长11%；人均在建面积同比增长15%。

　　其四，绿城认识到激励机制是现代企业管理的重要组成部分，也是事关公司长远发展的至关重要的因素，由此推出了“共赢机制”。其内核包括“以项目跟投为核心的合伙人机制”以及 ”短、中、长期相结合的激励机制”，激发员工主观能动性，为公司创造更大价值，为自身创造更多收益，实现员工、企业、股东的共赢。

　　从以上维度可见，绿城是在充分了解自己优势的前提下，进行可落地、可执行的一套打法，用强大的驱动力和行动力构建韧性。

　　当然完美电竞dota2，品质依旧是绿城的“定海神针”。按张亚东的话说，“绿城在行业的立身之本就是产品主义，过去是，现在是，将来也是。”因此，绿城在坚守品质红线种产品风格的产品体系，整理出版《绿城产品谱系》《绿城精装修谱系》《绿城景观谱系》。还与中国建筑标准院合作编制《绿城中国装配式内装修技术指导手册》，将绿城工程企业标准上升至行业标准。

　　另外还有组建专业线、完善创新研发与落地机制、强化过程管控等举措，张亚东强调：“在经营提速的同时，绿城十分强调确保品质，决不允许为了抢工期、省成本而偷工减料、粗制滥造。我们认为，限房价不是造成产品品质下降的理由，只有守住品质底线，绿城才之所以成为绿城。”

　　这样的坚守，让绿城在2020年获得克而瑞、中指院、乐居财经3家行业主流机构“产品力第一”的权威认可，客户居住满意度连续多年居行业首位。

　　已初具韧性的绿城，在去年制定了“战略2025规划”，覆盖了绿城的“健身期”和“起跑期”，目标是成为“TOP10中的品质标杆”，明确到2025年，自投板块业务规模达到4500亿元，代建板块规模达到1500亿元，绿城+板块规模达到400亿元。

　　围绕“行业TOP10”这个目标，绿城将打造赖以生存的硬实力，除了销售合同总额要达到6400亿元，还有归母净利润、营业收入、市值、ROE、净负债率等一系列指标需要达成。“我们认为，成为行业前十是综合能力的前十，而不仅仅是规模前十。”张亚东说。

　　围绕“品质标杆”这个目标，绿城将打磨得以长存的软实力，在产品方面要成为“产品创新第一梯队、产品品质第一品级”；在组织方面要实现“客户满意第一身位、综合业绩第一阵营”；在队伍方面要达到“员工敬业度行业领先、团队凝聚力行业领先”，这是对“六品绿城”的进一步深化和细化，也是绿城坚持“品质为先”的具体要求。

　　这个目标是不是定得有点高？张亚东表示：“前面三年的快速发展，为未来四年留下了减速转型的余地，未来四年绿城只要保持10%的年均增速，就能在2025年达成6400亿元的目标。”

　　另外，绿城也打算拿出一部分利润作为战略性投入，主要包括打造标杆产品、培育新兴业务、提升关键能力几个层面。

　　当日演讲亮点颇多，引人注意的还有张亚东对行业主管部门的建议，例如出台相应政策支持品质房企发展、建立品质房企评价体系、加强市场导向等内容，每一桩都是对行业及政策长期洞察之下的结论。

　　如今，绿城的“战略2025规划”走过小半年。从绿城刚刚发布的2021年前6个月未经审核营运数据来看，今年上半年，绿城中国累计实现总合同销售额1717亿元（含代建），同比增长88%；总合同销售面积724万平方米。

　　其中，绿城集团自投项目取得合同销售面积485万平方米，合同销售金额约1369亿元，同比增长107%，其中归属于绿城集团的权益金额为713亿元；绿城集团以绿城品牌销售的代建管理项目（简称代建项目）累计取得合同销售面积239万平方米，合同销售金额约348亿元。

　　根据绿城中国在2020年业绩会上设定的目标，2021年公司合同销售目标是3100亿元以上，那么上半年已完成了55.4%，发展势头持续稳健。

　　纵观绿城中国这几年的动作，多种基于底层思维和商业常识，洞察事物本质的决策原则与方都是房地产业内较为少见的，在逐渐让绿城中国找到自我秩序的同时，也有助于公司在未来的发展过程中持续做出一个个正确的选择，当这些选择叠加起来，不仅有助于达成业绩目标，更有可能在穿越周期时，形成强大的时间复利效应。

　　最后，张亚东也表达了对长期主义的坚持：“绿城要从产品的‘特长生’向‘全面发展的优等生’转变，还有很长的路要走。从长期看，只有保住品质口碑，增强品牌美誉，才是绿城穿越行业周期，持续健康发展的不二法门。

　　绿城将以战略为引领，以品质为驱动，优化整体业务结构，赋能新的业务增长引擎，为客户、投资者和社会创造更多价值，全面打造‘理想生活综合服务商’第一品牌。”